前言

通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行土地增值稅的納稅籌劃是比較常見的操作方式，準(zhǔn)確選擇具體的稅收政策是納稅籌劃的關(guān)鍵。此前，陽(yáng)光新業(yè)收購(gòu)上海銀河賓館項(xiàng)目就是這種避稅方式的一個(gè)典型。但是，如果陽(yáng)光新業(yè)在后續(xù)轉(zhuǎn)讓SPV時(shí)被稅局要求交納土增稅，那么陽(yáng)光收購(gòu)此項(xiàng)目的商業(yè)邏輯就完全顛覆了，肯定不賺錢。不禁要問(wèn)，這種以股權(quán)轉(zhuǎn)讓代替資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式存在風(fēng)險(xiǎn)嗎？

相關(guān)案例匯總

案例一：湘地稅財(cái)行便函〔2015〕3號(hào)

各市州地方稅務(wù)局財(cái)產(chǎn)行為稅科：

      據(jù)各地反映，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)規(guī)避稅收現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重沖擊稅收公平原則，影響依法治稅，造成了稅收大量流失?？偩衷掳l(fā)三個(gè)批復(fù)明確 “以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”屬于土地增值稅應(yīng)稅行為。

為了規(guī)范我省土地增值稅管理，堵塞征管漏洞。對(duì)于控股股東以轉(zhuǎn)讓股權(quán)為名，實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得了相應(yīng)經(jīng)濟(jì)利益的，應(yīng)比照國(guó)稅函〔2000〕687號(hào)、國(guó)稅函〔2009〕387號(hào)、國(guó)稅函〔2011〕415號(hào)文件，依法繳納土地增值稅。

財(cái)產(chǎn)和行為稅處

2015年1月27日

案例二：國(guó)稅函〔2011〕415號(hào)

天津市地方稅務(wù)局：

你局《關(guān)于天津泰達(dá)恒生轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地增值稅征繳問(wèn)題的請(qǐng)示》（津地稅辦〔2011〕6號(hào)）收悉。

經(jīng)研究，同意你局關(guān)于“北京國(guó)泰恒生投資有限公司利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式讓渡土地使用權(quán)，實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)交易行為”的認(rèn)定，應(yīng)依照《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，征收土地增值稅。

國(guó)家稅務(wù)總局

2011年7月29日

案例三：國(guó)稅函〔2009〕387號(hào)

廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局：

你局《關(guān)于土地增值稅相關(guān)政策問(wèn)題的請(qǐng)示》（桂地稅報(bào)[2009]13號(hào)）收悉。鑒于廣西玉柴營(yíng)銷有限公司在2007年10月30日將房地產(chǎn)作價(jià)入股后，于2007年12月6日、18日辦理了房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，同月25日即將股權(quán)進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓，且股權(quán)轉(zhuǎn)讓金額等同于房地產(chǎn)的評(píng)估值。

因此，我局認(rèn)為這一行為實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)交易行為，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。

國(guó)家稅務(wù)總局

2009年7月17日

案例四：國(guó)稅函〔2000〕687號(hào)

廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局： 

你局《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的請(qǐng)示》（桂地稅報(bào)[2000]32 號(hào)）收悉。

鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100 ％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否要交納土增稅？

回過(guò)頭來(lái)梳理一下，其實(shí)主要有兩個(gè)環(huán)節(jié)：

一是拿不動(dòng)產(chǎn)出資用不用交土增稅？

二是股權(quán)轉(zhuǎn)讓用不用交土增稅？

先說(shuō)第一個(gè)問(wèn)題，拿不動(dòng)產(chǎn)出資用不用交土增稅？ 

大家都比較熟悉的《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第一條、第三條，《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第五條。

這兩個(gè)文件基本上是拿房產(chǎn)出資設(shè)立公司不用交土增稅的最重要的支持文件。在這里具體原文不再引述，其中的重要條款的主要意思如下：

對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕048號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 

上述條款表達(dá)的很明白，只要原公司和新公司都沒有開發(fā)資質(zhì)，拿不動(dòng)產(chǎn)出資設(shè)立新公司是不用交納土增稅的。

但是今年新出了財(cái)稅[2015]5號(hào)文規(guī)定上述文件的相應(yīng)條款廢止，而該文件中明確規(guī)定了單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。也就是說(shuō)從此文開始，只有在改制重組時(shí)拿不動(dòng)產(chǎn)出資設(shè)立公司才可以不交土增稅，明顯范圍變小。

第二個(gè)問(wèn)題，轉(zhuǎn)讓股權(quán)是不是需要交納土增稅？

正常理解，土增稅是在轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)需要交的稅，交稅主體是直接持有物業(yè)的SPV，跟SPV的股東沒多大關(guān)系，但上面列舉的幾個(gè)案例，都要求企業(yè)在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)交納土增稅。但這個(gè)到底合不合法呢？通過(guò)搜索資料查到了兩個(gè)論點(diǎn)：

（1）687號(hào)文違法說(shuō)觀點(diǎn)

從土地增值稅的征稅對(duì)象上看，只有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為才能成為土地增值稅的征稅對(duì)象，稅法上沒有規(guī)定轉(zhuǎn)讓股權(quán)行為應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅，股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為并不能成為土地增值稅的征稅對(duì)象。

《最高人民法院關(guān)于裁判文書引用法律、法規(guī)等規(guī)范性法律文件的規(guī)定》（法釋[2009]14號(hào)）第六條規(guī)定：“對(duì)于本規(guī)定第三條、第四條、第五條規(guī)定之外的規(guī)范性文件，根據(jù)審理案件的需要，經(jīng)審查認(rèn)定為合法有效的，可以作為裁判說(shuō)理的依據(jù)?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于印發(fā)<關(guān)于審理行政案件適用法律規(guī)范問(wèn)題的座談會(huì)紀(jì)要>的通知》（法[2004]96號(hào)）第一條規(guī)定：“人民法院經(jīng)審查認(rèn)為被訴具體行政行為依據(jù)的具體應(yīng)用解釋和其他規(guī)范性文件合法、有效并合理、適當(dāng)?shù)?，在認(rèn)定被訴具體行政行為合法性時(shí)應(yīng)承認(rèn)其效力；人民法院可以在裁判理由中對(duì)具體應(yīng)用解釋和其他規(guī)范性文件是否合法、有效、合理或適當(dāng)進(jìn)行評(píng)述?！睂?duì)于何謂“合法有效”，該通知第二條解釋：如“下位法以參照、準(zhǔn)用等方式擴(kuò)大或者限縮上位法規(guī)定的義務(wù)或者義務(wù)主體的范圍、性質(zhì)或者條件”則不具有合法性。我國(guó)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令【1993】第138號(hào)）第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)依照本條例繳納土地增值稅?！痹摃盒袟l例系國(guó)務(wù)院頒布，為行政法規(guī)，而687只是稅收規(guī)范性文件，其法律位階遠(yuǎn)在暫行條例之下，因此，其擴(kuò)大暫行條例義務(wù)主體范圍的規(guī)定顯然屬于超越上位法，不具備合法性，其效力也無(wú)法得到法院的承認(rèn)。

李利威，以687作為執(zhí)法依據(jù)，這些現(xiàn)有的法律框架下，稅務(wù)局打贏這場(chǎng)官司，奇跡只能寄托于“葫蘆僧判斷葫蘆案”了。

（2）合法說(shuō)觀點(diǎn)

根據(jù)國(guó)務(wù)院令（1993）138號(hào)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定：只要轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。但是對(duì)于以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的，一般是企業(yè)沒有資金的情況下的行為。本著“納稅必要資金的原則”，可以享受優(yōu)惠暫免征（是暫免不是應(yīng)該不征）征收土地增值稅政策，因此48號(hào)文第一條規(guī)定：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！竟P者注：48號(hào)文指的是被投資企業(yè)轉(zhuǎn)讓其名下的房地產(chǎn)。687號(hào)文相當(dāng)于擴(kuò)大了“納稅必要資金的原則”，即股東出讓股權(quán)時(shí)，也要開始征稅】

既然是暫免征那什么時(shí)候征收呢？當(dāng)然是企業(yè)再轉(zhuǎn)讓有收益時(shí)就必須征收了，這說(shuō)明土地增值稅本身具有流轉(zhuǎn)稅和行為稅的特點(diǎn)，房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)是有環(huán)節(jié)的（有環(huán)節(jié)就有計(jì)稅基礎(chǔ)連續(xù)性）——即上個(gè)環(huán)節(jié)（因?yàn)榉稀凹{稅必要資金的原則”等優(yōu)惠條件）免征的，但是在下個(gè)環(huán)節(jié)必須補(bǔ)上或者有收益時(shí)再收。

個(gè)人理解：依據(jù)相關(guān)行政法規(guī)和國(guó)稅發(fā)[2004]132號(hào)規(guī)定。國(guó)稅函屬部門規(guī)范性文件，具有一定的法律效力，在稅收法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章之后。批復(fù)是用于答復(fù)下級(jí)機(jī)關(guān)請(qǐng)示事項(xiàng)的公文。因此嚴(yán)格地來(lái)說(shuō)687號(hào)文只是對(duì)請(qǐng)示稅務(wù)機(jī)關(guān)所請(qǐng)示的事項(xiàng)具有法律效力，同時(shí)也對(duì)抄送的機(jī)關(guān)也有法律效力。但是其他稅務(wù)機(jī)關(guān)遇到性質(zhì)相同的事項(xiàng)也是可以選擇參照?qǐng)?zhí)行的。

值得注意的是，這樣導(dǎo)致的結(jié)果是：未抄送國(guó)稅函規(guī)定的事項(xiàng)對(duì)納稅人有利的稅務(wù)機(jī)關(guān)可以選擇不執(zhí)行，而對(duì)納稅人不利的稅務(wù)機(jī)關(guān)可以選擇參照?qǐng)?zhí)行。執(zhí)行與不執(zhí)行的選擇權(quán)力在稅務(wù)機(jī)關(guān)。這直接導(dǎo)致了在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，有的需要交納土增，有的則不管，全國(guó)并不統(tǒng)一。

其實(shí)仔細(xì)閱讀這幾個(gè)要求交納土增的案例，很多都無(wú)法明確，比如怎么認(rèn)定企業(yè)的資產(chǎn)主要是不動(dòng)產(chǎn)，有比例嗎？如果按照687號(hào)文轉(zhuǎn)讓100%的股權(quán)就要課征土地增值稅，那么轉(zhuǎn)讓99.99%的股權(quán)如何處理？

個(gè)人認(rèn)為在目前我國(guó)對(duì)稅制進(jìn)行立法及稅收趨嚴(yán)，并且越來(lái)越向國(guó)際靠攏采用實(shí)質(zhì)大于形式的原則的情況下，各位做不動(dòng)產(chǎn)收購(gòu)時(shí)，應(yīng)當(dāng)特別注意土增稅這個(gè)問(wèn)題，具體可從以下幾個(gè)方向作進(jìn)一步探討：

一、在收購(gòu)項(xiàng)目公司時(shí)，建議多設(shè)兩級(jí)SPV公司，一個(gè)在不動(dòng)產(chǎn)所在地，一個(gè)在跟自己關(guān)系比較好的稅局當(dāng)?shù)?，將?lái)轉(zhuǎn)讓時(shí)看哪個(gè)稅局寬，就轉(zhuǎn)哪一級(jí)的SPV?？梢愿惥譁贤?，只要稅源還在當(dāng)?shù)?，也就是設(shè)立的一個(gè)SPV在不動(dòng)產(chǎn)所在地，反正土增沉淀在當(dāng)?shù)囟惥?，不?huì)流失，只是早晚的事。

二、是否可以考慮在收購(gòu)項(xiàng)目公司時(shí)，先設(shè)立一個(gè)資金信托，用信托去收購(gòu)項(xiàng)目公司，將來(lái)轉(zhuǎn)讓資金信托的份額來(lái)規(guī)避土增？這樣也可以為ABS做好架構(gòu)。我認(rèn)為這個(gè)可以探討。信托份額的轉(zhuǎn)讓目前是稅收最寬松的，主要是不用去工商呀。